Gastos e impuestos al comprar una vivienda en España

Segunda mano: el ITP

Al comprar una vivienda usada se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, un tributo autonómico. El tipo general en la Comunitat Valenciana —donde están Benidorm, Alicante, Torrevieja, Calpe y Villajoyosa— es del 10 %, aunque existen tipos reducidos para determinados supuestos, como jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o vivienda de protección pública, siempre que se cumplan los requisitos.

El impuesto lo paga el comprador y el plazo de presentación es corto: 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Sin la liquidación del impuesto no se puede inscribir la compra en el Registro de la Propiedad.

Obra nueva: IVA y AJD

Si compras directamente al promotor una vivienda de primera transmisión, no hay ITP: se aplica el IVA al 10 % —tipo reducido para vivienda; los garajes y trasteros adquiridos por separado tributan al tipo general— más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que en la Comunitat Valenciana se sitúa en el 1,5 % para el tipo general.

Esto hace que la obra nueva salga algo más cara en carga fiscal que la segunda mano en esta comunidad, algo que conviene tener en cuenta al comparar dos opciones con precios similares.

El valor de referencia: la sorpresa más habitual

Desde 2022 la base imponible del ITP y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones no es el precio escriturado, sino el valor de referencia que el Catastro asigna al inmueble, cuando este es superior al precio.

En la práctica: si compras por 150.000 € un inmueble cuyo valor de referencia es de 175.000 €, el impuesto se calcula sobre 175.000 €. Es un cambio que pilla desprevenidos a muchos compradores extranjeros, sobre todo en operaciones por debajo de mercado o entre particulares conocidos.

El valor de referencia puede consultarse en la sede electrónica del Catastro antes de comprar, y puede impugnarse si se considera desproporcionado, aunque hay que pagar primero y reclamar después. Comprobarlo forma parte de la revisión previa que hacemos antes de que firmes nada.

Los gastos que no son impuestos

• Notaría. Los honorarios están regulados por arancel y dependen del precio de la vivienda y del número de folios de la escritura. Orientativamente, entre unos cientos y algo más de mil euros en operaciones habituales.
• Registro de la Propiedad. También arancelado, para inscribir la compra a tu nombre. Suele situarse por debajo de los honorarios notariales.
• Gestoría. Liquidación de impuestos, presentación en el Registro y coordinación de los trámites posteriores. Es opcional, pero si la compra la financia un banco, la entidad suele imponer la suya.
• Tasación. Solo si hay hipoteca; la paga el comprador.
• Nota simple y certificados. Coste menor, pero imprescindibles para comprobar cargas y titularidad.

Desde la reforma hipotecaria de 2019, la mayoría de los gastos asociados al préstamo —notaría de la hipoteca, registro, gestoría y AJD del préstamo— corren a cargo del banco; al comprador le queda la tasación. Es un punto que conviene verificar en la oferta vinculante.

Una estimación realista

Para una vivienda de segunda mano en la Comunitat Valenciana, la suma de impuestos y gastos se mueve habitualmente en torno al 12 % del precio: el 10 % de ITP más un 1,5–2 % de notaría, registro y gestoría. En obra nueva, con IVA y AJD, la cifra tiende a ser algo superior.

La recomendación práctica es reservar un 13–15 % sobre el precio si quieres cubrir también los gastos posteriores a la compra: alta de suministros, pequeñas reformas iniciales y el primer recibo del IBI.

Lo que llega después de comprar

• IBI anual del ayuntamiento y tasa de basuras.
• Cuotas de la comunidad de propietarios y las derramas que se aprueben.
• Modelo 210 si no eres residente fiscal en España: renta imputada cada año o rendimientos si la alquilas. Lo desarrollamos en esta guía.
• Impuesto sobre el Patrimonio, si el valor de tus bienes en España supera el mínimo exento aplicable.

Y en el futuro, al vender, entrarán en juego la plusvalía municipal y la ganancia patrimonial. Por eso conviene guardar desde el primer día las facturas de la compra y de cualquier reforma: reducen la ganancia que tributará años después.

El orden en que ocurren las cosas

1. Comprobación registral y urbanística del inmueble, antes de comprometerte.
2. Contrato de arras, revisado antes de firmarlo.
3. Firma de la escritura ante notario, con intérprete si lo necesitas.
4. Liquidación de los impuestos en plazo.
5. Inscripción en el Registro de la Propiedad.
6. Cambio de titularidad de suministros e IBI.

Puedes ver un resumen de los costes en esta pregunta frecuente. En Asistenio calculamos el coste total antes de que firmes el contrato de arras, para que el presupuesto sea el real y no el del anuncio.