Plusvalía municipal para extranjeros al vender una vivienda

Qué grava exactamente

Su nombre completo es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Pese a lo que muchos suponen, no grava la ganancia que obtienes al vender la casa: grava únicamente el incremento de valor del suelo urbano durante los años que has sido propietario. La ganancia de la operación en su conjunto tributa aparte, en el IRNR, y son dos impuestos distintos que conviven en la misma venta.

Lo gestiona el ayuntamiento del municipio donde está el inmueble, no la Agencia Tributaria. Por eso los tipos, los coeficientes y hasta los formularios cambian de un municipio a otro: la plusvalía de una vivienda en Benidorm no se calcula ni se presenta igual que la de una en Torrevieja.

Quién la paga si el vendedor es extranjero

La regla general es que la paga el vendedor, porque es quien obtiene el incremento de valor. Pero la normativa de haciendas locales establece una excepción muy relevante aquí: cuando el transmitente es una persona física no residente en España, el adquirente pasa a ser sustituto del contribuyente. En la práctica, eso significa que el ayuntamiento reclamará el impuesto al comprador.

Las consecuencias son concretas y conviene tenerlas claras antes de firmar:

• Si compras a un no residente: asegúrate de retener del precio el importe estimado de la plusvalía, o de que quede pactado en la escritura quién la asume y cómo se paga. Si el vendedor se marcha sin pagarla, el ayuntamiento irá contra ti.
• Si vendes siendo no residente: es habitual que el comprador exija esa retención. Que la ingrese él no significa que la asuma económicamente: normalmente se descuenta del precio que recibes.

Esta figura sorprende a casi todos los compradores extranjeros, y es una de las comprobaciones que hacemos siempre en la revisión previa de la compraventa.

Los dos métodos de cálculo

El sistema anterior presumía siempre que el suelo se había revalorizado, lo que llevó al Tribunal Constitucional a anular parte de la norma. Desde la reforma de 2021 conviven dos métodos y el contribuyente puede optar por el que le resulte más favorable:

Método objetivo

Se toma el valor catastral del suelo que figura en el recibo del IBI —no el valor catastral total— y se multiplica por un coeficiente que depende de los años transcurridos desde la compra. Sobre la base resultante se aplica el tipo de gravamen que haya fijado el ayuntamiento. Los coeficientes se actualizan periódicamente por ley.

Método real

Se compara el valor de adquisición con el de transmisión que consten en las escrituras y, sobre la diferencia, se aplica la proporción que el suelo representa dentro del valor catastral total. Si has comprado caro y vendes barato, este método suele arrojar una base mucho menor.

La elección no es una cuestión de criterio: se calculan ambos y se aplica el que salga más bajo. Conviene hacerlo con las escrituras delante, porque la diferencia entre uno y otro puede ser de varios miles de euros.

Cuándo no hay que pagarla

Si en la transmisión no ha existido incremento de valor del suelo —es decir, si vendes por un precio igual o inferior al de compra— no se devenga el impuesto. Ahora bien, esa ausencia de incremento hay que acreditarla: normalmente aportando la escritura de adquisición y la de venta para que el ayuntamiento compare ambos valores.

Y aunque no haya nada que ingresar, en la mayoría de municipios sigue existiendo la obligación de declarar la transmisión dentro del plazo. No presentar nada por entender que no hay cuota es un error frecuente que acaba en requerimiento.

Plazos

• Compraventa u otra transmisión entre vivos: 30 días hábiles desde la fecha de la escritura.
• Herencia: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se solicita dentro de ese primer plazo.

Son plazos cortos, y en el caso de la compraventa empiezan a correr el mismo día de la firma ante notario, cuando el vendedor suele estar ya centrado en otras cosas o incluso ha salido del país.

Qué documentación se necesita

• Escritura de compra (la que acredita cuándo y por cuánto se adquirió) y escritura de venta.
• Último recibo del IBI, del que se obtiene el valor catastral del suelo.
• NIE y datos de identificación de vendedor y comprador.
• En herencias, la escritura de aceptación y el certificado de defunción.

Cómo encaja con el resto de la venta

La plusvalía municipal es solo una de las tres piezas fiscales de una venta con vendedor no residente. Las otras dos son la retención del 3 % que practica el comprador y la declaración de la ganancia mediante el Modelo 210, que tiene su propio plazo. El importe pagado por plusvalía, además, se considera un gasto de la transmisión y reduce la ganancia sobre la que se calcula el IRNR, así que el orden en que se resuelven las cosas tiene efecto económico. Lo desarrollamos en la guía de impuestos al vender siendo no residente.

En Asistenio calculamos ambos métodos, presentamos la declaración ante el ayuntamiento correspondiente y coordinamos la operación con la retención y el Modelo 210, de modo que el vendedor sepa desde el principio cuánto va a recibir realmente.