Расходы и налоги при покупке жилья в Испании

Вторичный рынок: налог ITP

При покупке жилья на вторичном рынке уплачивается налог на передачу имущества — региональный сбор. Общая ставка в Валенсийском сообществе, где расположены Бенидорм, Аликанте, Торревьеха, Кальпе и Вильяхойоса, составляет 10 %, хотя для отдельных случаев предусмотрены пониженные ставки: для молодых покупателей, многодетных семей, людей с инвалидностью или жилья социального найма — при соблюдении установленных условий.

Налог платит покупатель, и срок подачи короткий — 30 рабочих дней с даты подписания эскритуры. Без уплаты налога покупку невозможно зарегистрировать в Реестре собственности.

Новостройка: НДС и AJD

Если вы покупаете напрямую у застройщика при первой передаче, ITP не возникает: применяются НДС по ставке 10 % (льготная ставка для жилья; гаражи и кладовые, приобретаемые отдельно, облагаются по общей ставке) плюс гербовый сбор AJD, который в Валенсийском сообществе составляет 1,5 % по общей ставке.

Из-за этого новостройка в данном регионе по налоговой нагрузке выходит несколько дороже вторичного жилья — это стоит учитывать при сравнении двух вариантов с похожей ценой.

Справочная стоимость: самый частый сюрприз

С 2022 года базой по налогу ITP и по налогу на наследство и дарение служит не цена в эскритуре, а справочная стоимость (valor de referencia), которую Кадастр присваивает объекту, если она превышает цену сделки.

На практике: если вы покупаете за 150 000 € объект со справочной стоимостью 175 000 €, налог считается со 175 000 €. Это изменение застаёт врасплох многих иностранных покупателей, особенно при сделках ниже рынка или между знакомыми людьми.

Справочную стоимость можно проверить на портале Кадастра до покупки, и её можно оспорить, если она выглядит несоразмерной, но платить придётся сначала, а оспаривать потом. Такая проверка входит в предварительный анализ сделки, который мы делаем до того, как вы что-либо подпишете.

Расходы, которые не являются налогами

• Нотариус. Тариф установлен нормативно и зависит от цены объекта и объёма эскритуры. Ориентировочно — от нескольких сотен до чуть более тысячи евро в обычных сделках.
• Реестр собственности. Тоже по установленному тарифу — за регистрацию покупки на ваше имя. Обычно меньше нотариальных расходов.
• Гестория. Уплата налогов, подача в реестр и координация последующих формальностей. Услуга необязательная, но при банковском финансировании банк обычно навязывает свою.
• Оценка. Только при ипотеке; оплачивает покупатель.
• Выписка nota simple и справки. Небольшая статья расходов, но необходимая для проверки обременений и собственника.

После ипотечной реформы 2019 года большинство расходов по кредиту — нотариус по ипотеке, реестр, гестория и AJD по займу — несёт банк; за покупателем остаётся оценка. Этот пункт стоит сверить в обязывающем предложении банка.

Реалистичная оценка

Для вторичного жилья в Валенсийском сообществе сумма налогов и расходов обычно составляет около 12 % от цены: 10 % налога ITP плюс 1,5–2 % на нотариуса, реестр и гесторию. На новостройке с НДС и AJD цифра, как правило, несколько выше.

Практическая рекомендация — заложить 13–15 % сверх цены, если вы хотите покрыть и послепокупочные расходы: подключение коммунальных услуг, небольшой первичный ремонт и первую квитанцию по налогу IBI.

Что приходит после покупки

• Налог IBI — ежегодный муниципальный налог на недвижимость — и сбор за вывоз мусора.
• Взносы в сообщество собственников и утверждаемые целевые сборы.
• Модель 210, если вы не налоговый резидент Испании: ежегодный вменённый доход или доход от аренды, если объект сдаётся. Подробно — в этом руководстве.
• Налог на состояние, если стоимость ваших активов в Испании превышает применимый необлагаемый минимум.

А в будущем, при продаже, добавятся муниципальная плюсвалия и налог с прироста капитала. Поэтому с первого дня стоит хранить счета по покупке и по любому ремонту: они уменьшают прибыль, которая будет облагаться спустя годы.

Порядок, в котором всё происходит

1. Проверка объекта по реестру и по градостроительным данным — до принятия обязательств.
2. Договор задатка (arras), проверенный до подписания.
3. Подписание эскритуры у нотариуса, при необходимости с переводчиком.
4. Уплата налогов в срок.
5. Регистрация в Реестре собственности.
6. Переоформление коммунальных договоров и налога IBI.

Краткая сводка расходов есть в этом частом вопросе. В Asistenio мы считаем полную стоимость до подписания договора задатка, чтобы бюджет был реальным, а не рекламным.