Impuestos al vender una vivienda en España siendo no residente

La retención del 3 %

Cuando el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador está legalmente obligado a retener el 3 % del precio acordado y a ingresarlo en la Agencia Tributaria mediante el modelo 211, en el plazo de un mes desde la fecha de la escritura. No es una opción del comprador ni algo negociable: si no lo hace, el inmueble queda afecto al pago del impuesto, de modo que la Administración puede reclamárselo a él.

Esa retención no es el impuesto: es un pago a cuenta. El impuesto real se calcula después sobre la ganancia obtenida. Por eso el comprador debe entregarte una copia del modelo 211 ya presentado: sin ese justificante no podrás descontarlo en tu declaración.

El Modelo 210 por la ganancia patrimonial

El vendedor presenta el Modelo 210 declarando la ganancia, en los tres meses siguientes al mes que tiene el comprador para ingresar la retención; en total, cuatro meses desde la venta. El tipo aplicable a las ganancias derivadas de transmisiones de inmuebles es del 19 %.

La ganancia no es la diferencia bruta entre lo que pagaste y lo que recibes. Se calcula así:

• Valor de adquisición: el precio de compra más los impuestos y gastos que asumiste entonces (ITP o IVA y AJD, notaría, Registro de la Propiedad, gestoría) y más el coste de las inversiones y mejoras que puedas acreditar con factura. Las reparaciones y el mantenimiento ordinario no cuentan como mejora.
• Valor de transmisión: el precio de venta menos los gastos que asumes ahora: comisión de la agencia, plusvalía municipal si corre de tu cuenta, certificado energético y gastos de cancelación registral de hipoteca si los hay.

La diferencia entre ambos es la ganancia sobre la que se aplica el 19 %. Conservar las facturas de la compra original y de las reformas es lo que marca la diferencia: sin justificantes, esos importes no se pueden sumar al valor de adquisición y el impuesto sube.

Cuando la retención es mayor que el impuesto

El 3 % se calcula sobre el precio total de venta, mientras que el impuesto se calcula sobre la ganancia. Si has vendido con poca plusvalía —o con pérdida, algo frecuente en inmuebles comprados en la fase alta del ciclo— lo retenido puede superar con holgura lo que realmente debes.

En ese caso se solicita la devolución del exceso en el propio Modelo 210. Para que la Agencia Tributaria pueda devolver hace falta una cuenta bancaria válida y estar al corriente de las obligaciones de ejercicios anteriores. Este último punto es el que más devoluciones bloquea: si arrastras años sin presentar la renta imputada o los alquileres, conviene regularizarlo antes, como explicamos en esta respuesta sobre ejercicios atrasados.

La plusvalía municipal

Al margen del impuesto estatal, el ayuntamiento cobra el impuesto sobre el incremento de valor del suelo. Aquí hay un detalle que afecta específicamente a los no residentes: el comprador actúa como sustituto del contribuyente, de modo que es él quien la ingresa, aunque económicamente suela descontarse del precio. El plazo es de 30 días hábiles desde la escritura. Lo desarrollamos en la guía de la plusvalía municipal para extranjeros.

Exenciones que conviene conocer

• Reinversión en vivienda habitual. Los residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega pueden aplicar la exención por reinversión si el inmueble vendido era su vivienda habitual en España y el importe se reinvierte en otra vivienda habitual dentro del plazo legal. Es un supuesto acotado: no cubre segundas residencias ni inmuebles de inversión.
• Mayores de 65 años. La exención por la venta de la vivienda habitual está prevista para residentes fiscales en España, de modo que un no residente no puede aplicarla.
• Convenios de doble imposición. No eximen del impuesto español sobre un inmueble situado en España, pero determinan cómo se evita la doble tributación en tu país de residencia. Para acreditarlo necesitas el certificado de residencia fiscal expedido a efectos del convenio.

Documentación que hay que preparar

• Escritura de compra y justificantes de los impuestos y gastos pagados entonces.
• Facturas de las obras de mejora, si quieres sumarlas al valor de adquisición.
• Escritura de venta y factura de la agencia inmobiliaria.
• Copia del modelo 211 presentado por el comprador.
• Justificante de la plusvalía municipal.
• NIE, certificado de residencia fiscal y cuenta bancaria para la devolución.

Un orden que ahorra dinero

Estas tres obligaciones tienen plazos distintos y se influyen entre sí: la plusvalía municipal pagada reduce la ganancia del Modelo 210, y las declaraciones pendientes de ejercicios anteriores pueden frenar la devolución del 3 %. Por eso conviene calcular el resultado antes de firmar, no después: es la única forma de saber cuánto vas a recibir realmente y de detectar a tiempo si falta algún justificante de hace quince años.

En Asistenio hacemos ese cálculo previo, coordinamos la retención con el comprador, presentamos el Modelo 210 y tramitamos la devolución si procede, actuando como tus representantes fiscales ante la Agencia Tributaria.