Налоги при продаже жилья в Испании нерезидентом

Удержание 3 %

Если продавец не является налоговым резидентом Испании, покупатель обязан по закону удержать 3 % от согласованной цены и перечислить их в налоговую Agencia Tributaria по форме 211 в течение месяца с даты эскритуры. Это не право покупателя и не предмет переговоров: если он этого не сделает, сам объект остаётся обеспечением по налогу, и взыскать его могут с покупателя.

Это удержание — не налог, а авансовый платёж. Реальный налог считается позже, с полученной прибыли. Поэтому покупатель обязан передать вам копию поданной формы 211: без этой квитанции зачесть сумму в декларации не получится.

Модель 210 по приросту капитала

Продавец подаёт модель 210 с декларированием прибыли в течение трёх месяцев после месяца, отведённого покупателю на перечисление удержания, — всего четыре месяца с даты продажи. Ставка для прибыли от передачи недвижимости составляет 19 %.

Прибыль — это не грубая разница между тем, что вы заплатили, и тем, что получаете. Она считается так:

• Стоимость приобретения: цена покупки плюс налоги и расходы, понесённые тогда (ITP либо НДС и AJD, нотариус, Реестр собственности, гестория), плюс стоимость улучшений, подтверждённых счетами. Текущий ремонт и обслуживание улучшениями не считаются.
• Стоимость передачи: цена продажи минус ваши текущие расходы: комиссия агентства, муниципальная плюсвалия, если она за ваш счёт, энергетический сертификат и расходы на снятие ипотеки в реестре, если они есть.

Разница между этими величинами и есть прибыль, к которой применяется ставка 19 %. Сохранённые счета по исходной покупке и по ремонту решают многое: без подтверждающих документов эти суммы нельзя добавить к стоимости приобретения, и налог вырастает.

Когда удержание больше налога

3 % считаются от полной цены продажи, а налог — от прибыли. Если вы продали с небольшой выгодой или в убыток (что нередко для объектов, купленных на пике цикла), удержанное может заметно превысить реально причитающуюся сумму.

В этом случае возврат переплаты запрашивается в самой модели 210. Чтобы налоговая могла вернуть деньги, нужны действующий банковский счёт и отсутствие задолженности по обязательствам прошлых лет. Именно последний пункт чаще всего блокирует возвраты: если за вами тянутся годы без деклараций по вменённому доходу или аренде, лучше сначала урегулировать это — см. ответ о неподанных за прошлые годы декларациях.

Муниципальная плюсвалия

Помимо государственного налога, мэрия взимает налог на прирост стоимости земли. Здесь есть деталь, которая касается именно нерезидентов: покупатель выступает замещающим налогоплательщиком, поэтому перечисляет налог он, хотя экономически сумма обычно вычитается из цены. Срок — 30 рабочих дней с даты эскритуры. Подробности — в руководстве по муниципальной плюсвалии для иностранцев.

Освобождения, о которых стоит знать

• Реинвестирование в основное жильё. Резиденты Евросоюза, Исландии и Норвегии могут применить освобождение по реинвестированию, если проданный объект был их основным жильём в Испании и средства вложены в другое основное жильё в установленный срок. Случай узкий: вторые дома и инвестиционные объекты он не покрывает.
• Продавцы старше 65 лет. Освобождение при продаже основного жилья предусмотрено для налоговых резидентов Испании, поэтому нерезидент применить его не может.
• Соглашения об избежании двойного налогообложения. Они не освобождают от испанского налога по объекту, расположенному в Испании, но определяют, как двойное налогообложение устраняется в стране вашего резидентства. Для этого нужна справка о налоговом резидентстве, выданная для целей соглашения.

Какие документы подготовить

• Эскритура покупки и квитанции по уплаченным тогда налогам и расходам.
• Счета за работы по улучшению, если хотите добавить их к стоимости приобретения.
• Эскритура продажи и счёт агентства недвижимости.
• Копия формы 211, поданной покупателем.
• Подтверждение уплаты муниципальной плюсвалии.
• NIE, справка о налоговом резидентстве и банковский счёт для возврата.

Порядок действий, который экономит деньги

У этих трёх обязанностей разные сроки, и они влияют друг на друга: уплаченная плюсвалия уменьшает прибыль по модели 210, а неподанные декларации прошлых лет способны затормозить возврат 3 %. Поэтому результат стоит просчитать до подписания, а не после: только так можно понять, сколько вы реально получите, и вовремя заметить, что не хватает квитанции пятнадцатилетней давности.

В Asistenio мы делаем такой предварительный расчёт, согласуем удержание с покупателем, подаём модель 210 и оформляем возврат, когда он положен, выступая вашими налоговыми представителями перед Agencia Tributaria.