Cómo tributa el alquiler de un no residente en España

Dónde se declara y cuándo

El impuesto que grava estos ingresos es el IRNR, y el cauce es el Modelo 210. Las rentas de arrendamiento obtenidas durante un año natural se agrupan en una única declaración anual que se presenta en los primeros veinte días naturales de enero del año siguiente.

Es un cambio importante respecto al sistema anterior, en el que los alquileres se declaraban trimestralmente. Muchos propietarios siguen guiándose por guías antiguas y buscan plazos de abril, julio y octubre que ya no aplican a este supuesto.

El tipo depende de dónde resides, no de dónde está la casa

La normativa distingue dos situaciones:

• Residentes en la UE, Islandia y Noruega: 19 %, aplicado sobre el rendimiento neto, es decir, sobre los ingresos menos los gastos deducibles.
• Residentes en el resto de países: 24 %, aplicado sobre el ingreso íntegro, sin posibilidad de restar ningún gasto.

La diferencia real es mucho mayor que los cinco puntos de tipo. En un alquiler con comunidad, IBI, seguro y una hipoteca viva, los gastos pueden absorber buena parte del ingreso: quien puede deducirlos tributa sobre una base pequeña, y quien no, sobre todo lo cobrado. Es el punto que más sorprende a los propietarios de fuera del espacio europeo.

Qué gastos pueden deducir los residentes en la UE y el EEE

Solo los gastos directamente relacionados con los ingresos declarados y, además, en proporción a los días en que la vivienda ha estado efectivamente alquilada:

• Cuotas de la comunidad de propietarios y derramas de mantenimiento.
• IBI y tasas municipales (basura, alcantarillado).
• Intereses del préstamo hipotecario (los intereses, no la amortización del capital).
• Seguro del hogar y de impago.
• Reparaciones y conservación: pintura, sustitución de instalaciones, reparación de electrodomésticos. No las ampliaciones ni las mejoras, que se suman al valor de adquisición y se recuperan al vender.
• Amortización del inmueble y del mobiliario, según los porcentajes previstos en la normativa.
• Suministros que asuma el propietario, honorarios de agencia y de administración.

Para deducir hay que conservar facturas a nombre del titular. Un recibo bancario sin factura suele ser insuficiente si la Agencia Tributaria requiere justificación.

La reducción del 60 % no se aplica

En el IRPF de los residentes existe una reducción del rendimiento neto para el alquiler de vivienda habitual. Esa reducción pertenece al IRPF y no es aplicable en el IRNR, de modo que un propietario no residente no puede utilizarla aunque alquile a largo plazo y como vivienda permanente del inquilino. Es una confusión frecuente al comparar con lo que paga un vecino residente.

Los meses en que la vivienda no está alquilada

Si el inmueble solo se alquila parte del año, el resto del tiempo no queda exento: genera renta imputada, calculada sobre el valor catastral y proporcional a los días en que la vivienda estuvo a tu disposición. En la práctica, un propietario que alquila en temporada presenta dos cosas por el mismo inmueble: la declaración anual del alquiler en enero y la de renta imputada por el periodo restante, con su propio plazo a lo largo del año siguiente.

Alquiler turístico: obligaciones añadidas

Si el destino es el alquiler vacacional, a lo fiscal se suma lo administrativo. En la Comunitat Valenciana la vivienda debe inscribirse en el Registro de Turismo y, previamente, obtener del ayuntamiento el certificado de compatibilidad urbanística. Sin esa inscripción, la actividad es irregular con independencia de que los ingresos se declaren correctamente.

Además, si además del alojamiento se prestan servicios propios de la industria hotelera —limpieza durante la estancia, restauración, cambio de ropa periódico—, la actividad puede dejar de ser un simple arrendamiento y pasar a considerarse actividad económica, con otro tratamiento fiscal. Conviene analizarlo antes de empezar, no después.

¿Retiene el inquilino?

Depende de quién sea. Un particular que alquila para vivir no practica retención. En cambio, una empresa o un profesional que arrienda el inmueble para su actividad sí está obligado a retener e ingresar a cuenta del IRNR del propietario. En ese caso el propietario descuenta la retención soportada al presentar su declaración, y necesitará el certificado de retenciones del arrendatario.

Qué documentación preparamos

• Contrato o contratos de arrendamiento del ejercicio, con sus fechas.
• Detalle de los ingresos cobrados mes a mes.
• Facturas de los gastos deducibles y recibo del IBI.
• Escritura de compra, para calcular la amortización.
• Certificado de residencia fiscal, si se aplica un convenio.
• NIE y porcentaje de titularidad de cada propietario.

Si la vivienda tiene varios titulares, cada uno declara su parte por separado. En Asistenio preparamos el cálculo, presentamos la declaración anual y la de renta imputada del periodo no alquilado, y podemos asumir la representación fiscal para recibir las notificaciones en tu nombre. Puedes ver también cómo trabajamos con clientes que viven fuera de España.