Как облагается аренда жилья нерезидентом в Испании

Где и когда декларируется

Этот доход облагается налогом IRNR, а инструмент подачи — модель 210. Арендные доходы за календарный год собираются в одну годовую декларацию, которая подаётся в первые двадцать календарных дней января следующего года.

Это существенное изменение по сравнению с прежним порядком, когда аренду декларировали ежеквартально. Многие собственники до сих пор ориентируются на старые инструкции и ищут сроки в апреле, июле и октябре, которые к этому случаю уже не относятся.

Ставка зависит от того, где живёте вы, а не где находится жильё

Закон различает две ситуации:

• Резиденты ЕС, Исландии и Норвегии — 19 %, с чистого дохода, то есть с арендной платы за вычетом допустимых расходов.
• Резиденты остальных стран — 24 %, с валового дохода, без возможности вычесть что-либо.

Реальная разница намного больше пяти процентных пунктов ставки. При аренде с взносами в сообщество собственников, налогом IBI, страховкой и действующей ипотекой расходы могут съедать значительную часть дохода: тот, кто вправе их вычесть, платит с небольшой базы, а тот, кто не вправе, — со всей полученной суммы. Именно это больше всего удивляет собственников из стран вне европейского пространства.

Какие расходы вычитают резиденты ЕС и ЕЭП

Только те, что напрямую связаны с задекларированным доходом, и притом пропорционально дням фактической сдачи:

• Взносы в сообщество собственников и целевые сборы на содержание.
• Налог IBI и муниципальные сборы (вывоз мусора, канализация).
• Проценты по ипотечному кредиту (именно проценты, а не погашение тела долга).
• Страхование жилья и страхование от невыплаты аренды.
• Ремонт и содержание: покраска, замена коммуникаций, ремонт бытовой техники. Но не пристройки и улучшения — они прибавляются к стоимости приобретения и учитываются при продаже.
• Амортизация объекта и мебели по установленным нормативом процентам.
• Коммунальные услуги за счёт собственника, комиссии агентства и управляющего.

Для вычета нужно хранить счета, выписанные на имя собственника. Банковской квитанции без счёта обычно недостаточно, если налоговая запросит подтверждение.

Скидка 60 % не применяется

В подоходном налоге резидентов (IRPF) есть уменьшение чистого дохода при сдаче жилья под постоянное проживание. Эта льгота относится к IRPF и в IRNR не применяется, поэтому собственник-нерезидент не может ею воспользоваться даже при долгосрочной аренде под постоянное жильё арендатора. Это частая путаница при сравнении с тем, сколько платит сосед-резидент.

Месяцы, когда жильё не сдаётся

Если объект сдаётся лишь часть года, остальное время не освобождается от налога: за него начисляется вменённый доход, рассчитанный от кадастровой стоимости пропорционально дням, когда жильё было в вашем распоряжении. На практике собственник, сдающий в сезон, подаёт по одному и тому же объекту две вещи: январскую годовую декларацию по аренде и декларацию по вменённому доходу за оставшийся период со своим сроком в течение следующего года.

Туристическая аренда: дополнительные обязанности

Если жильё предназначено для туристической сдачи, к налоговым вопросам добавляются административные. В Валенсийском сообществе объект нужно внести в туристический реестр, а до этого получить в мэрии сертификат градостроительной совместимости. Без такой регистрации деятельность считается нелегальной независимо от того, корректно ли декларируется доход.

Кроме того, если помимо размещения оказываются услуги гостиничного типа — уборка во время проживания, питание, регулярная смена белья, — деятельность может перестать быть обычной арендой и рассматриваться как экономическая, с иным налоговым режимом. Это стоит разобрать до начала, а не после.

Удерживает ли налог арендатор?

Зависит от того, кто он. Частное лицо, снимающее жильё для проживания, удержаний не делает. А компания или профессионал, арендующие объект для своей деятельности, обязаны удержать и перечислить сумму в счёт IRNR собственника. В этом случае собственник зачитывает удержанное при подаче декларации, и ему понадобится справка об удержаниях от арендатора.

Какие документы мы готовим

• Договор или договоры аренды за год с указанием дат.
• Помесячная расшифровка полученной арендной платы.
• Счета по вычитаемым расходам и квитанция по налогу IBI.
• Эскритура покупки — для расчёта амортизации.
• Справка о налоговом резидентстве, если применяется соглашение.
• NIE и доля в праве собственности каждого владельца.

Если у жилья несколько собственников, каждый декларирует свою долю отдельно. В Asistenio мы делаем расчёт, подаём и годовую декларацию по аренде, и декларацию по вменённому доходу за несданный период, а также можем взять на себя налоговое представительство и получать уведомления от вашего имени. Как мы работаем с клиентами, живущими за пределами Испании, описано отдельно.