Муниципальный налог plusvalía при продаже жилья иностранцем

Что именно облагается

Полное название — налог на прирост стоимости земельных участков городского характера. Вопреки распространённому представлению, он облагает не прибыль от продажи дома, а только прирост стоимости земли за годы вашего владения. Прибыль по сделке в целом облагается отдельно — в рамках IRNR; это два разных налога, которые сосуществуют в одной сделке.

Администрирует его мэрия того муниципалитета, где находится объект, а не налоговая Agencia Tributaria. Поэтому ставки, коэффициенты и даже формы различаются от города к городу: плюсвалия по квартире в Бенидорме считается и подаётся не так, как по объекту в Торревьехе.

Кто платит, если продавец — иностранец

По общему правилу платит продавец, поскольку именно он получает прирост стоимости. Но законодательство о местных финансах устанавливает здесь очень важное исключение: если передающая сторона — физическое лицо, не являющееся резидентом Испании, приобретатель становится замещающим налогоплательщиком. На практике это значит, что мэрия потребует налог с покупателя.

Последствия конкретные, и разобраться с ними нужно до подписания:

• Если вы покупаете у нерезидента: удержите из цены расчётную сумму плюсвалии или зафиксируйте в эскритуре, кто её несёт и как она уплачивается. Если продавец уедет, не заплатив, мэрия придёт к вам.
• Если вы продаёте как нерезидент: покупатели, как правило, настаивают на таком удержании. То, что налог перечисляет покупатель, не значит, что он несёт расход: обычно сумма вычитается из получаемой вами цены.

Эта норма удивляет почти каждого иностранного покупателя, и это одна из проверок, которые мы всегда выполняем при предварительной проверке сделки.

Два способа расчёта

Прежняя система всегда исходила из того, что земля дорожала, из-за чего Конституционный суд отменил часть нормы. После реформы 2021 года сосуществуют два метода, и налогоплательщик выбирает более выгодный:

Объективный метод

Берётся кадастровая стоимость земли из квитанции по налогу IBI — не общая кадастровая стоимость — и умножается на коэффициент, зависящий от числа лет владения. К полученной базе применяется ставка, установленная мэрией. Коэффициенты периодически обновляются законом.

Метод реального прироста

Сравниваются стоимость приобретения и стоимость передачи по эскритурам, а к разнице применяется доля, которую земля занимает в общей кадастровой стоимости. Если вы купили дорого, а продаёте дешевле, этот метод обычно даёт заметно меньшую базу.

Выбор здесь — не вопрос усмотрения: считают оба варианта и применяют меньший. Делать это стоит, имея под рукой обе эскритуры, потому что разница между методами может составлять несколько тысяч евро.

Когда платить не нужно

Если при передаче прироста стоимости земли не было, то есть вы продаёте по цене приобретения или ниже, налог не возникает. Однако отсутствие прироста нужно доказать: как правило, представив эскритуру покупки и эскритуру продажи, чтобы мэрия сопоставила обе величины.

И даже когда платить нечего, в большинстве муниципалитетов сохраняется обязанность задекларировать саму сделку в срок. Ничего не подавать, решив, что налога нет, — частая ошибка, которая заканчивается требованием.

Сроки

• Купля-продажа или иная передача между живыми лицами: 30 рабочих дней с даты эскритуры.
• Наследство: 6 месяцев со дня смерти, с возможностью продления до года, если заявить об этом в течение первого срока.

Сроки короткие, и при продаже они начинают идти в день подписания у нотариуса, когда продавец обычно уже занят другим или вовсе покинул страну.

Какие документы нужны

• Эскритура покупки (подтверждает, когда и за сколько объект приобретён) и эскритура продажи.
• Последняя квитанция по налогу IBI, из которой берётся кадастровая стоимость земли.
• NIE и идентификационные данные продавца и покупателя.
• При наследстве — акт о принятии наследства и свидетельство о смерти.

Как это сочетается с остальной частью сделки

Муниципальная плюсвалия — лишь один из трёх налоговых элементов продажи, где продавец является нерезидентом. Два других — это 3 %, удерживаемые покупателем, и декларирование прибыли по модели 210 с собственным сроком. К тому же уплаченная плюсвалия считается расходом по сделке и уменьшает прибыль, с которой рассчитывается IRNR, поэтому порядок действий имеет денежный эффект. Подробнее — в руководстве по налогам при продаже нерезидентом.

В Asistenio мы считаем оба метода, подаём декларацию в соответствующую мэрию и согласуем всё с удержанием и моделью 210, чтобы продавец с самого начала знал, сколько реально получит на руки.